Buenos días Juan, siempre es un gusto trabajar contigo en nuestro equipo, antes de ir a unas preguntas deseaba que pudieras recordarnos cuál ha sido tu experiencia en el rubro inmobiliario. Buenos días Enrique, gracias por la invitación a este espacio informativo en donde me das la oportunidad de exteriorizar a los clientes de servicios inmobiliarios, la importancia de contratar una empresa inmobiliaria especializada en el rubro como lo es Remax y así mitigar al máximo los riesgos en las transacciones inmobiliarias y convertir el servicio inmobiliaria en una externalidad positiva. Mi experiencia en el rubro inmobiliario se remonta al año 2014 en donde empecé a desarrollar destrezas legales en materia civil, específicamente en los campos de derecho notarial, registral e inmobiliario. He trabajado a lo largo de estos años en despachos como la de los notarios: Julio del Pozo Valdez, Ricardo Barba Castro, Jorge Gonzales Loli, entre otras y a la fecha cumplo el rol de abogado principal de la franquicia Remax Expo. Excelente, es bueno contar con tu apoyo como responsable del área Legal en Remax Expo. Hemos tenido operaciones de todo tipo, ¿cuál dirías que ha sido una de las más complejas que se ha trabajado en nuestra oficina? En Remax Expo hemos tenido un sinnúmero de operaciones complejas, sin embargo, aclararía que dicha complejidad no siempre obedece a los obstáculos legales que presenten los títulos de propiedad, sino que, obedece a la falta de predisposición negocial de las partes involucradas, sobre todo en la etapa de pre-contractual en donde se adoptan los acuerdos para la celebración del contrato. A manera de referencia te narraré 03 operaciones complejas por igual que hemos desarrollado con éxito en la oficina: 1) Venta de terreno acumulado para fines de instalación de subestación eléctrica, en donde el propietario era una persona natural que había constituido hipoteca sobre sus terrenos para garantizar obligaciones de una empresa constructora. Esta constructora realizó una mala gestión de recursos que motivo a que el banco en coordinación una fiduciaria, el vendedor y la constructora, constituyan fideicomiso en los terrenos, pasando la titularidad registral de la persona natural a la empresa fiduciaria, motivo por el cual tuvimos que reunirnos con gerentes banco, representantes de la fiduciaria, empresa constructora, vendedora y gerente legal de empresa eléctrica (compradora) para adoptar procedimientos, términos y condiciones de la celebración del contrato, desafectando los inmuebles y garantizando la compra en simultáneo. Finalmente, la operación fue un éxito y todos los involucrados ganamos. 2) Venta de terreno para fines de desarrollo de proyecto inmobiliario en Barranco, en donde los propietarios eran 17 hermanos de compromisos distintos, en donde 04 de ellos habitaban una pequeña vivienda edificada en el terreno y se negaban a desocupar el inmueble hasta que se les pague la suma dineraria por su alícuota correspondiente, negándose la constructora (compradora) a realizar pago alguno hasta evidenciar desocupación total del inmueble. Finalmente, mediante acuerdos extrajudiciales y garantías se arribó a un acuerdo beneficioso para todos los involucrados. 3) Venta de edificio en San Miguel, en donde existían 05 copropietarios todos de la 3ra edad y 19 partidas independizadas que conformaban el edificio, y había que realizar una minuta detallando las equivalencias en dinero y solicitar al SAT de Lima, 95 constancias de inafectación por no exceder la alícuota de cada inmueble a las 10 UIT. Naturalmente como verás la documentación era bastante pesada a tal extremo de tener que entregar archivador a notaria conteniendo la totalidad de documentación revisada a minuciosidad, debiendo además generar certeza a vendedores de la realización de la venta por todo el gasto en la gestión documental en la que incurrieron. Como podrás apreciar de estos 03 casos, la dificultad en el cierre de operaciones alterna, sin embargo, como siempre digo: “en la medida que existe predisposición negocial entre las partes, las operaciones podrán ser iniciadas y terminadas con éxito”. Hemos tenido otro tipo de dificultades como propiedades con garantías que fueron ejecutadas en sede arbitral, con laudo emitido y remate judicial en 2da convocatoria, pero que han podido ser concretadas justamente gracias a la pre-disposición negocial entre las partes. Recuérdanos, ¿Porque es necesario que los clientes nos entreguen copias de su documentación desde el inicio de la promoción del inmueble? Es imperioso que todo propietario entregue la documentación completa y actualizada de sus inmuebles, por cuanto ello nos permitirá brindarles un servicio eficiente y de calidad, tanto en asesoría legal como asesoría comercial. El hecho que contemos con documentación completa y actualizada desde un inicio permitirá que los abogados puedan emitir un informe legal, detallando las observaciones que pudiesen presentar sus inmuebles y las recomendaciones para absolver dichas observaciones, teniendo a corto o mediano plazo una propiedad completamente saneada (limpia) que será ofrecida a un precio de mercado, sin encontrarnos bajo expectativa de castigo de precio por irregularidades. Además de ello, el hecho de contar con la documentación completa y actualizada con antelación al cierre de compraventa, permitirá establecer una estrategia para mitigar el impacto tributario por la venta de inmuebles. Para las personas que desean orientación sobre si les corresponde o no pagar el impuesto a la renta al vender su propiedad, ¿cuáles serían las salvedades o excepciones? Las causales de inafectación de impuesto a la renta de 2da categoría de acuerdo a lo prescrito por la Ley de Impuesto a la Renta y su Reglamento son: 1. Que la propiedad haya sido adquirida con anterioridad al 01.01.2004. 2. Que la propiedad ostente la calidad de casa habitación cumpliéndose los presupuestos establecidos por ley. 3. Que no exista ganancia de capital. 4. Rentas empresariales (3ra categoría). Además de ello, existe una serie de informes emitidos por SUNAT que complementan a la Ley de Impuesto a la Renta ante ciertos vacíos legales, siendo materia de análisis si corresponde o no su aplicación de acuerdo a cada caso. ¿Cuáles son los riesgos de no contar con el apoyo de una asesoría tanto antes como luego de la venta de la propiedad? Existe una diversidad muy amplia de riesgos a los cuales se expone un propietario que no cuenta con un asesor inmobiliario y asesor legal, por ejemplo: estafas, asaltos, libramiento indebido, investigaciones por la UIF, pago indebido de impuestos, incumplimiento contractual, observaciones técnicas, observaciones registrales, entre otros. En nuestra última operación, la de la venta del hospedaje en la Playa Pulpos nos permitió ayudar a un cliente al que no le correspondía pagar el Impuesto a la Renta cuando se lo estaban solicitando en la Notaría, por ello él está satisfecho por tu gestión y nos ha recomendado, ¿cómo te sientes al respecto? Siempre va a ser gratificante que un cliente valore y honre tu trabajo profesional, por lo cual me siento satisfecho de haber cumplido a cabalidad las expectativas del cliente. Asimismo, es necesario detallar que en Remax la asesoría inmobiliaria no se circunscribe únicamente a la intermediación inmobiliaria, sino que, prestamos un paquete completo de servicios en todo lo concerniente a la venta o alquiler de inmuebles, como: asesoría legal, asesoría tributaria, asesoría comercial, asesoría financiera, publicidad y marketing, entre otros, de tal forma que, nuestros clientes compradores o arrendatarios terminan siendo en un futuro nuestros clientes vendedores o arrendadores. No te quito más tiempo, y nuevamente agradecerte por formar parte de nuestro equipo y viabilizar y permitir que las operaciones con nuestros clientes se conviertan en experiencias más que satisfactorias.

Tuve la oportunidad de conversar con Luis González, Gerente General de una de las oficinas más exitosas de la trasnacional inmobiliaria RE/MAX en Perú a la cual tengo el honor de pertenecer. A continuación, sus valiosas apreciaciones. Cuéntame Luis, ¿cuantos años de operaciones de la franquicia RE/MAX EXPO, que cambios positivos has visto en el mercado inmobiliario desde que abriste la oficina? EXPO tiene 10 años operando como agencia inmobiliaria, pero contamos con un Know How de 50 años en el negocio de bienes raíces gracias a RE/MAX. En estos 10 años hemos podido ver que la labor del agente inmobiliario es cada vez más apreciada y requerida por propietarios, compradores e inquilinos. Nuestro servicio brinda seguridad, elimina riesgos, reduce tiempos, nos hemos convertido en un “Valor Agregado” para nuestros clientes. Pero es importante que el cliente sepa diferenciar entre un agente profesional, certificado, con respaldo, enfocado en el Servicio… de un agente improvisado, temporal, enfocado en la comisión, éste seudo agente lo puede llevar a cometer serios y costosos errores. ¿Cuál fue el impacto en las operaciones inmobiliarias el 2,020 tras la Pandemia? ¿Quiénes salieron ganando y quienes no? En realidad lo que hubo durante la cuarentena obligatoria del 2020 fue una especie de “embalse de compra-ventas” y cuando éste se destrabó, que fue a partir de la última semana de junio las transacciones superaron las operaciones de los meses del 2019 (pre Covid). Yo creo que salieron ganando los que compraron propiedades nuevas, porque si bien no hubo una reducción de precio importante, sí se consiguió condiciones, facilidades y beneficios especiales. ¿Cómo se han adaptado a la actual coyuntura las instituciones gubernamentales que permiten que se concrete la venta/alquiler de las propiedades?. Creo que se han visto obligados a adelantar sus procesos que en otra coyuntura tal vez los habrían desarrollado y aplicado hasta el 2025. Hay que tener en cuenta que un cambio de este tipo en estas instituciones requiere modificaciones importantes, servidores, programas, controles, procesos, sistemas, flujos, capacitaciones, personal, etc… ¿Qué criterios deben tomar en cuenta quienes ven la opción de comprar como inversión para que sea realmente rentable su adquisición? Los que compran por inversión, Si su objetivo es comprar para vender, deben buscar un inmueble que le genere Plusvalia, vale decir que se incremente el valor de la propiedad en un determinado periodo de tiempo. Lo ideal para esta inversión es comprar en Proyecto. Si su objetivo es comprar para rentar, se debe buscar obtener un PER (tiempo de retorno de inversión) de 14 años a menos. Lo ideal es una propiedad con buena ubicación y demanda para arrendamiento, pueden ser de segundo uso. Dinero guardado en el banco es la peor inversión, no se gana ni el 1.5% al año. Invertir en acciones, dado la coyuntura mundial es de alto riesgo. Poner un negocio, ahora que la mayoría están cerrando, sería una irresponsabilidad. Un inversionista inteligente piensa en este momento solo en Bienes Raíces, su dinero está seguro, su dinero gana intereses (por arrendamiento), su dinero crece (por la plusvalía). ¿Por qué recomendarías trabajar con un agente de RE/MAX habiendo tantos agentes independientes que ofrecen sus servicios por menor comisión? Primero Por Experiencia. Experiencia no quiere decir cuántos años tienes en el negocio inmobiliario, sino cuantos negocios inmobiliarios has realizado en los últimos años. Nuestra oficina RE/MAX EXPO ha cerrado 907 transacciones solo el 2020 a pesar de la pandemia y cuarentena. Cada año, en los últimos 10 años, hemos realizado una enorme cantidad de operaciones y dejado muchos clientes satisfechos. Segundo Por el Respaldo. Trabajar sólo o en compañía con un amigo, pareja o familiar no brinda ningún respaldo. Un agente de RE/MAX EXPO tiene un Staff profesional que lo complementa, abogados, marketing, contabilidad, administración, managers, gerencia, bróker, todos trabajando para el mismo cliente y velando que la transacción sea transparente, correcta y profesional. Adicionalmente, nos respaldan también los convenios que tenemos con socios estratégicos como bancos, notarias, Sunarp, sectoristas, tasadores y sobre todo la RED RE/MAX con 4,000 agentes Remax en el Perú. Tercero la Inversión en Marketing. El Marketing Inmobiliario Efectivo es sumamente costoso. Si un agente no tiene la capacidad de inversión, opta por una promoción básica, gratuita y esporádica. Esto genera que se alargue el tiempo de venta, se baje el precio de la propiedad y se reciba muy pocas y bajas propuestas económicas perjudicando al propietario. En RE/MAX EXPO no escatimamos costos en nuestro Marketing Inmobiliario, las propiedades son publicadas simultáneamente en todos los portales de alta efectividad y costo, durante todo el tiempo que sea necesario. Lo que genera muchas vistas, interesados, visitas y propuestas económicas importantes concretando la venta en menor tiempo y al mejor precio de mercado. Muchas gracias Luis, entonces para concluir, el mercado se ha adaptado en todos sus niveles y quienes tengan planeado culminar un proceso de venta de su inmueble (casa, terreno, departamento ú oficina) estarán en manos muy profesionales al trabajar con nuestra oficina.

Magdalena del Mar, uno de los distritos de la nueva Lima Moderna, ubicado estratégicamente frente al mar, a pocos minutos del centro financiero del Perú y de fácil interconexión con Lima Norte y Lima Sur, actualmente es de los más favorecidos en la búsqueda e intención de compra del nuevo hogar por las familias limeñas, conversando con Leider Centurion, Administrador de CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA OPTIMUS, nos comentará sobre su experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios en el distrito. Ante todo, ¿puedes contarnos Leider cuál es la trayectoria de la inmobiliaria? ¿Desde hace cuánto han iniciado operaciones? Hola Enrique, buenos días, ante todo agradecerte la oportunidad de conversar contigo sobre los proyectos inmobiliarios en Magdalena del Mar. Constructora e Inmobiliaria OPTIMUS, inicia operaciones como desarrollador de edificios de departamentos desde el año 2016 en la ciudad de Lima, y 03 años antes como sociedad desarrollando habilitaciones urbanas y viviendas unifamiliares en la ciudad de Huancayo-Junín; es importante mencionar que gran parte del resultado de la Inmobiliaria radica en la experiencia de sus Gerentes, en la dirección y ejecución de los proyectos. ¿Por qué han apostado por el distrito de Magdalena para sus proyectos? Desarrollar un edificio de departamentos en Magdalena del Mar, ofrece excelentes ventajas para las personas que deseen radicar en el distrito, como, por ejemplo, un fácil acceso al malecón de la costa verde, parques y áreas verdes, cerca al centro financiero de San Isidro, a centros comerciales como Plaza San Miguel, Real Plaza Salaverry, rápida conexión con otros distritos a través de importantes avenidas, Brasil, Javier Prado, La Marina, Av. Ejército y la costa verde. Estas y otras características hacen que se la apuesta de un proyecto en Magdalena el Mar, sea muy atractivo. ¿Cuál dirías que es un punto importante que los diferencia de proyectos que se desarrollan en los alrededores? Una de las características que buscamos en cual diferenciarnos, es en desarrollar los proyectos en los tiempos ofrecidos, generando confianza en los actuales clientes, así como en los futuros que están en búsqueda de su nuevo hogar, para lo cual mantenemos constante comunicación con los propietarios desde el requerimiento de información en el proceso de compra, los avances de construcción del proyecto, hasta el saneamiento legal de las unidades inmobiliarias; por otro lado estamos desarrollando proyectos de baja densidad en número de departamentos, con diseños de espacios interiores que maximizan la habitabilidad de los departamentos y entre los propietarios. He tenido la oportunidad de vender departamentos en su proyecto, algo que me resulta importante destacar es la buena distribución (no hay espacios muertos). ¿Van a tomar en cuenta eso en sus próximos proyectos? Sin duda, la distribución de todos los ambientes es una de las características que buscamos desde la concepción o idea del proyecto, en el desarrollo de planos, y durante la construcción, siempre con la finalidad de mejorar la experiencia de compra de los clientes. ¿Cuál es tu opinión sobre la respuesta de los bancos para ayudar tanto a constructoras y a familias a poder concretar la compra de su vivienda? Considero que un proyecto que cuente con el respaldo de una entidad financiera como promotor, es un atributo importante en la decisión de compra de quienes buscan una casa/departamento, los bancos evalúan a las constructoras sobre su experiencia en el desarrollo de proyectos, el perfil de los gerentes que dirigen la empresa, el respaldo y garantía de cumplir con la construcción y entrega de los inmuebles. Para las familias, actualmente existen diversos productos financieros que permiten cumplir el sueño de la casa propia, por ejemplo, uno de ellos y el cuál ha dado muchos resultados es el plan de ahorro casa para dependientes e independientes, también existe el crédito mediante el Fondo Mi Vivienda, con bonos de buen pagador para viviendas con rango de precio hasta S/427,600, el bono del buen pagador asciende de S/10,000 hasta S/24,000; estos bonos aumentan cuando el proyecto cuenta con certificación de proyecto sostenible, actualmente conocido como Bono Verde. En conclusión, se puede afirmar que las instituciones bancarias representan un buen aliado tanto para constructoras y clientes en la búsqueda del nuevo hogar, a su vez que ayudan a cubrir el déficit de viviendas que tiene el Perú. Finalmente, ¿cómo piensan que la segunda ola afectará el mercado inmobiliario en el primer semestre? La nueva cuarentena en la que nos encontramos, a diferencia de la cual en la que nos encontrábamos el año 2020, Las inmobiliarias, entidades financieras, notarías, están mejor preparados, ahora no existe la incertidumbre en cuanto a protocolos de salud y procesos de trabajo, la construcción que se encuentra en la Fase 1 de la reactivación económica, no ha paralizado sus actividades, con lo cual las inmobiliarias pueden seguir desarrollando sus proyectos, cumpliendo con su cronograma de trabajo. Las ventas digitales, los portales inmobiliarios como REMAX, los recorridos virtuales de los proyectos; son importantes herramientas en la gestión de ventas de los proyectos, favoreciendo en el proceso de compra a los clientes Muchas gracias Leider y que el 2021 continúe el crecimiento del sector.