Buenos días Juan, siempre es un gusto trabajar contigo en nuestro equipo, antes de ir a unas preguntas deseaba que pudieras recordarnos cuál ha sido tu experiencia en el rubro inmobiliario. Buenos días Enrique, gracias por la invitación a este espacio informativo en donde me das la oportunidad de exteriorizar a los clientes de servicios inmobiliarios, la importancia de contratar una empresa inmobiliaria especializada en el rubro como lo es Remax y así mitigar al máximo los riesgos en las transacciones inmobiliarias y convertir el servicio inmobiliaria en una externalidad positiva. Mi experiencia en el rubro inmobiliario se remonta al año 2014 en donde empecé a desarrollar destrezas legales en materia civil, específicamente en los campos de derecho notarial, registral e inmobiliario. He trabajado a lo largo de estos años en despachos como la de los notarios: Julio del Pozo Valdez, Ricardo Barba Castro, Jorge Gonzales Loli, entre otras y a la fecha cumplo el rol de abogado principal de la franquicia Remax Expo. Excelente, es bueno contar con tu apoyo como responsable del área Legal en Remax Expo. Hemos tenido operaciones de todo tipo, ¿cuál dirías que ha sido una de las más complejas que se ha trabajado en nuestra oficina? En Remax Expo hemos tenido un sinnúmero de operaciones complejas, sin embargo, aclararía que dicha complejidad no siempre obedece a los obstáculos legales que presenten los títulos de propiedad, sino que, obedece a la falta de predisposición negocial de las partes involucradas, sobre todo en la etapa de pre-contractual en donde se adoptan los acuerdos para la celebración del contrato. A manera de referencia te narraré 03 operaciones complejas por igual que hemos desarrollado con éxito en la oficina: 1) Venta de terreno acumulado para fines de instalación de subestación eléctrica, en donde el propietario era una persona natural que había constituido hipoteca sobre sus terrenos para garantizar obligaciones de una empresa constructora. Esta constructora realizó una mala gestión de recursos que motivo a que el banco en coordinación una fiduciaria, el vendedor y la constructora, constituyan fideicomiso en los terrenos, pasando la titularidad registral de la persona natural a la empresa fiduciaria, motivo por el cual tuvimos que reunirnos con gerentes banco, representantes de la fiduciaria, empresa constructora, vendedora y gerente legal de empresa eléctrica (compradora) para adoptar procedimientos, términos y condiciones de la celebración del contrato, desafectando los inmuebles y garantizando la compra en simultáneo. Finalmente, la operación fue un éxito y todos los involucrados ganamos. 2) Venta de terreno para fines de desarrollo de proyecto inmobiliario en Barranco, en donde los propietarios eran 17 hermanos de compromisos distintos, en donde 04 de ellos habitaban una pequeña vivienda edificada en el terreno y se negaban a desocupar el inmueble hasta que se les pague la suma dineraria por su alícuota correspondiente, negándose la constructora (compradora) a realizar pago alguno hasta evidenciar desocupación total del inmueble. Finalmente, mediante acuerdos extrajudiciales y garantías se arribó a un acuerdo beneficioso para todos los involucrados. 3) Venta de edificio en San Miguel, en donde existían 05 copropietarios todos de la 3ra edad y 19 partidas independizadas que conformaban el edificio, y había que realizar una minuta detallando las equivalencias en dinero y solicitar al SAT de Lima, 95 constancias de inafectación por no exceder la alícuota de cada inmueble a las 10 UIT. Naturalmente como verás la documentación era bastante pesada a tal extremo de tener que entregar archivador a notaria conteniendo la totalidad de documentación revisada a minuciosidad, debiendo además generar certeza a vendedores de la realización de la venta por todo el gasto en la gestión documental en la que incurrieron. Como podrás apreciar de estos 03 casos, la dificultad en el cierre de operaciones alterna, sin embargo, como siempre digo: “en la medida que existe predisposición negocial entre las partes, las operaciones podrán ser iniciadas y terminadas con éxito”. Hemos tenido otro tipo de dificultades como propiedades con garantías que fueron ejecutadas en sede arbitral, con laudo emitido y remate judicial en 2da convocatoria, pero que han podido ser concretadas justamente gracias a la pre-disposición negocial entre las partes. Recuérdanos, ¿Porque es necesario que los clientes nos entreguen copias de su documentación desde el inicio de la promoción del inmueble? Es imperioso que todo propietario entregue la documentación completa y actualizada de sus inmuebles, por cuanto ello nos permitirá brindarles un servicio eficiente y de calidad, tanto en asesoría legal como asesoría comercial. El hecho que contemos con documentación completa y actualizada desde un inicio permitirá que los abogados puedan emitir un informe legal, detallando las observaciones que pudiesen presentar sus inmuebles y las recomendaciones para absolver dichas observaciones, teniendo a corto o mediano plazo una propiedad completamente saneada (limpia) que será ofrecida a un precio de mercado, sin encontrarnos bajo expectativa de castigo de precio por irregularidades. Además de ello, el hecho de contar con la documentación completa y actualizada con antelación al cierre de compraventa, permitirá establecer una estrategia para mitigar el impacto tributario por la venta de inmuebles. Para las personas que desean orientación sobre si les corresponde o no pagar el impuesto a la renta al vender su propiedad, ¿cuáles serían las salvedades o excepciones? Las causales de inafectación de impuesto a la renta de 2da categoría de acuerdo a lo prescrito por la Ley de Impuesto a la Renta y su Reglamento son: 1. Que la propiedad haya sido adquirida con anterioridad al 01.01.2004. 2. Que la propiedad ostente la calidad de casa habitación cumpliéndose los presupuestos establecidos por ley. 3. Que no exista ganancia de capital. 4. Rentas empresariales (3ra categoría). Además de ello, existe una serie de informes emitidos por SUNAT que complementan a la Ley de Impuesto a la Renta ante ciertos vacíos legales, siendo materia de análisis si corresponde o no su aplicación de acuerdo a cada caso. ¿Cuáles son los riesgos de no contar con el apoyo de una asesoría tanto antes como luego de la venta de la propiedad? Existe una diversidad muy amplia de riesgos a los cuales se expone un propietario que no cuenta con un asesor inmobiliario y asesor legal, por ejemplo: estafas, asaltos, libramiento indebido, investigaciones por la UIF, pago indebido de impuestos, incumplimiento contractual, observaciones técnicas, observaciones registrales, entre otros. En nuestra última operación, la de la venta del hospedaje en la Playa Pulpos nos permitió ayudar a un cliente al que no le correspondía pagar el Impuesto a la Renta cuando se lo estaban solicitando en la Notaría, por ello él está satisfecho por tu gestión y nos ha recomendado, ¿cómo te sientes al respecto? Siempre va a ser gratificante que un cliente valore y honre tu trabajo profesional, por lo cual me siento satisfecho de haber cumplido a cabalidad las expectativas del cliente. Asimismo, es necesario detallar que en Remax la asesoría inmobiliaria no se circunscribe únicamente a la intermediación inmobiliaria, sino que, prestamos un paquete completo de servicios en todo lo concerniente a la venta o alquiler de inmuebles, como: asesoría legal, asesoría tributaria, asesoría comercial, asesoría financiera, publicidad y marketing, entre otros, de tal forma que, nuestros clientes compradores o arrendatarios terminan siendo en un futuro nuestros clientes vendedores o arrendadores. No te quito más tiempo, y nuevamente agradecerte por formar parte de nuestro equipo y viabilizar y permitir que las operaciones con nuestros clientes se conviertan en experiencias más que satisfactorias.

DE VUELTA A LA REALIDAD Tal como comenté en un artículo anterior, medios de prensa en su afán de vender portadas auguraban que los precios de los departamentos caerían por los suelos, y no faltó quien creyera que así pasaría - pensaron que harían su Agosto inmobiliario - y dejaron pasar varios meses, mientras que de manera remota ayudados por la tecnología, los agentes inmobiliarios y casetas seguían vendiendo (es cierto que fueron menos) a familias e inversionistas con quienes se llegaron a acuerdos y facilidades interesantes, llegando a sus cuotas mínimas estimadas. Ahora que se aproxima el fin de la cuarentena, ocurre el "EFECTO REBOTE", es decir numerosas familias que frenaron su necesaria compra; ahora al igual que la estampida en los Centros Comerciales, quieren comprar esperando encontrar los tan prometidos descuentos por aquellos medios que especularon que ocurriría. Dentro de la demanda de compradores se encuentran de todo tipo, los que saben lo que quieren y lo que cuesta, y los que mantienen la ilusión de los "precios de ocasión", siendo éstos últimos desestimados por constructoras con proyectos en buenas ubicaciones y acabados de calidad, atendiendo al primer grupo. De seguro se encontrarán precios bajos en distritos en que el metro cuadrado se mantiene al mismo precio o bajó por temas de tráfico, contaminación o delincuencia o en Lima Moderna por constructoras que compran terrenos pequeños con acabados básicos además de retrasos inesperados lo cual hay que manejarlo con mucha precaución, leyendo con sumo cuidado cada cláusula. El "EFECTO REBOTE", se da, porque quienes por temor o especulación retrasaron su compra, ahora saldrán en mucha mayor cantidad ya con la intención de adquirir su predio y las constructoras verán en este nuevo escenario, la oportunidad de quedarse con los clientes preferenciales sin urgencia por lanzar promociones (Ley de oferta y demanda). Por ello, sea cual sea el tipo de comprador que seas, la recomendación es que si ya no deseas pagar alquiler, - que es un costo necesario durante un periodo corto - no esperes aún más, pues a cada etapa en que la construcción avanza, los precios se incrementan - no ocurre lo contrario-. Eso sí, si vas con tu crédito aprobado ello te permitirá el poder de solicitar alguna mejora en la cotización, por lo que es deseable que ya la tengas en el momento de tu visita a caseta o demostrar que la tienes, no importa de qué banco sea. Julio, 2020.

La respuesta a esta interrogante pasa por un conjunto factores, entendiéndose que previamente usted pudo hablar con su banco para saber cuál será su línea de financiamiento y la tasa que más le favorece para no perder oportunidades cuando las encuentre. Aunque parece obvio, es importante conocer la razón por la cual se compra la vivienda, esto vas más allá de un cambio de aires, pues a pesar de que existen no pocas opciones de departamentos, habrá la que mejor se ajuste a lo que usted y su familia necesitan. Por ello, antes de “salir de shooping” es mejor llegar a un consenso previo con la familia para hacer visitas productivas. RECUERDA, no solo es la cantidad de metros cuadrados lo que define el departamento ideal, ten en cuenta estos adicionales: - LA DISTRIBUCIÓN, que tenga congruencia la ubicación de los ambientes entre sí. Se pierden metros cuadrados cuando hay pasadizos largos o columnas mal ubicadas. Por otro lado, de qué te sirve un dormitorio principal enorme con closets pequeños o duchas estrechas, de ser posible lleva tu wincha métrica para tener un mejor panorama y decidir si descartas el departamento o decides adaptarte a él. En el caso de los dúplex hay veces es las que las escaleras te roban espacio valioso por lo que se necesita que el departamento sea más amplio, ello hará que debas invertir un poco más de dinero por el área adicional. - LA ILUMINACIÓN, si bien es cierto que es difícil que todas las ventanas tengan vista a calle, tu departamento debe al menos permitir que la luz ingrese por los ductos. La luz natural produce un buen ánimo y a la vez disfrutar de buenos momentos de lectura y amena plática. Aun así, si fuera el caso que la iluminación natural sea mediana, existen alternativas luminarias para contrarrestar la poca iluminación en ambientes críticos. - LA VENTILACIÓN, no quiere decir que tenga unas ventanas enormes por toda la casa, pero al menos sí que pueda haber circulación de aire en los ambientes destinados a la preparación de alimentos o de aseo como es el caso de la cocina, baño y lavandería. - LOS ACABADOS, de acuerdo a la etapa de tu familia, hijos pequeños, mascotas que puedan tener, debes tener en cuenta si deberías elegir pisos más resistentes en vez de pisos vistosos, remodelar, o en caso de un bien futuro, solicitar que te permitan colocar acabados de mayor durabilidad en pisos, puertas y ventanas. - DEPARTAMENTOS POR PISO, por regla general se pregunta por ésta cifra para saber si el número de ascensores no colapsará por la cantidad de familias que habiten el edificio, ello dependerá de la capacidad de los mismos y la cantidad que hubiere. En el caso de condominios de 20 pisos, lo recomendable es que sean 3 y al menos uno de ellos cuente con grupo electrógeno. Otra razón por la que se averigua el número de departamentos por piso es por la sensación de privacidad que se busca tener al mudarse de una casa a un edificio de muchos departamentos. Estos son solo algunos de los consejos que te puedo dar al momento de iniciar la búsqueda de tu propiedad. Me puedes contactar si quieres hacer la realidad de tu casa o departamento propio llamándome al 997331935. Hasta una próxima!